시니어들의 부채가 늘어나면서 역몰기지가 인기를 끌고 있는 캐나다

만약에 당신에 55세를 넘었다면, 보유 주택가치의 최대 55 퍼센트까지 돈을 빌릴 수 있다. 주택을 판매하거나 사망시까지는 원금과 이자를 갚지 않아도 된다. 주택 보유자는 집을 양호한 상태로 유지하면서 재산세와 보험료를 납부하면 된다.

Equitable Group Inc.의 Andrew Moor 대표이사는 “우리가 영업을 시작한지 18개월이 지났는데, 역몰기지를 받으려는 지원자가 계속해서 늘어나고 있다.”고 하면서 지난해에 비해 3배나 늘어났다고 했다. 역몰기지를 운영하는 Equitable Bank는 한 해에 역몰기지 시장이 25 퍼센트씩 증가하고 있으며, 나이든 사람들이 증가하고 있기 때문에 비즈니스 기회가 점점 늘어날 것으로 보고 있다.

캐나다의 금융규제 기관이 6월기준으로 발표한 자료에 의하면, 역몰기지 대출금이 3.13 빌리언 달러로 나타났는데, 이 금액은 4년전에 비해 두배나 높은 금액이다. 비록 일반 시중은행이 주택을 대상으로 발행한 몰기지 1.2 트릴리언 달러와 비교하면 1 퍼센트에 불과할 정도로 작은 금액이지만, 증가하는 속도가 아주 빠른 것으로 나타났다. 올해 6월기준으로 전년도 동기간에 비해, 전체 몰기지는 4.8 퍼센트 늘어났지만, 역몰기지는 22 퍼센트나 늘어난 것으로 나타났다.

틈새 상품이 빠르게 성장하고 있다는 것은 캐나다의 시니어들에게 부채가 상당한 부담이 되고 있음을 나타내는 것이다.

더 많은 시니어들이 부채를 앉고 은퇴를 하고 있으며, 많은 도시에서 임대료가 상승하여 다운사징을 하는 것도 점점 어려워지고 있다. 그래서 주택을 이용한 역몰기지가 인기를 끌고 있는 것이다.

캐나다의 주요 5대 시중은행은 그동안 역몰기지에 특별한 관심을 보이지 않고 있다. 현재 캐나다에서는 2곳에서 역몰기지를 제공하고 있다. 지난 30년간 역몰기지를 제공해온 HomeEquity Bank는 3.11 빌리언 달러를 기록하고 있다. 비교적 새로운 업체로 여겨지고 있는 Equitable Bank는 10.1 밀리언 달러를 기록하고 있다. 올해 들어 Equitable Bank의 모기업인 Equitable Group의 주가는 75 퍼센트나 상승했다.

한편, 역몰기지에 우려를 표명하는 사람들은 최후의 수단으로만 사용해야하는 고비용의해결책으로 보고 있다. 토론토에 본사를 둔 Mortgage Outlet의 Shawn Stillman 대표는 “캐쉬 플로우를 생각해 보면, 집에서 쫓겨날 염려는 없다. 그러나 역몰기지를 이용한 사람의 자산가치를 잠식할 가능성은 있다.”고 했다.

더 높은 이자율

역몰기지의 이자율은 전통적인 몰기지에 비해 훨씬 높은 편이다. 예를 들면, HomeEquity Bank와 Equitable Bank는 5년 고정금리 기준으로 5.74퍼센트를 요구하고 있다. 그러나 기존의 전통적인 5년 고정금리 몰기지는 2.4 퍼센트 (온라인 기준)에서 제공되고 있다.

HomeEquity Bank의 Atul Chandra 재무담당 사장은 대출기관에서 대출을 받지 못하는 사람들을 대상으로 이루어지는 경우가 많기 때문에 이자율이 높은 것은 당연한 것으로 보아야 한다고 했다.

Chandra 대표는 블룸버그 뉴스와의 인터뷰에서 “대출금을 회수하는 기간도 길다. 회수기간이 길어 질수록 더 높은 비용을 청구하는 것은 당연한 것이다.”고 했다.

높아지는 연체율

HomeEquity Bank와 Equitable Bank의 경영진들은 미국의 역몰기지 이용자들에게 발생한 것과 같은 실수를 범하지 않기 위해 상품을 이용하는 사람들에게 교육을 강화하고 있다고 했다.

연방정부에서 주택정책을 담당하는 기관이 발표한 자료에 의하면, 통상적인 몰기지 연체율은 낮은 편이었지만, 올해 1분기에는 모든 세대에서 증가하는 추세를 나타냈었다. Equifax의 자료에 의하면, 65세 이상에서는 2015년말에 연체율이 가장 높은 그룹이었다. 비-몰기지 부채의 경우, 65세 이상 그룹에서 연체율이 지난 몇 분기동안 가장 빠르게 성장한 것으로 나타났다.

역몰기지는 일반적인 연체율 측정에 포함되지 않는다. 역몰기지를 빌린 사람은 지불해야 할 금액이 없기 때문에 지불이 늦을 수가 없지만, 세금이나 보험료 그리고 파손된 주택을 수리하지 않고 그대로 두었을 경우에는 채무불이행이 될 수는 있다. HomeEquity의 Chandra 대표는 역몰기지의 채무불이행율이 꾸준히 증가하고 있음에도 불구하고 안정적으로 유지되고 있다고 했다.

HomeEquity Bank가 제공한 시나리오에 의하면, 주택소유자가 역몰기지로 고정금리에 연 5.74 퍼센트의 이자율로 150,000 달러를 빌리면, 5년후에 갚아야 할 금액은 199,058 달러이다. 주택의 가치가 매년 3 퍼센트씩 성장한다고 가정했을 경우에 750,000 달러의 주택의 가치는 5년후에 869,456 달러가 된다. 이는 주택가치가 70,000 달러 증가했다는 것이다. (Source: 블룸버그 뉴스)