주택 거품을 피하는 핵심은 주정부와 지방자치단체의 정책

Vincent Geloso

최근 Bank of Canada는 캐나다 경제에 대한 우려를 표시하면서, 향후 경제성장에 대한 전망치도 낮추어 발표했다. 이런 부정적인 전망에 가장 크게 공헌을 하고 있는 요소 중에 하나가 캐나다의 주택시장이다.

장기간 주택가격 인상으로 주택시장에 거품이 많이 끼어 있다는 우려가 제기되면서 가격이 하락하고, 주택 건설 활동이 주춤해지고 있는 추세이다. 그렇지만, 현실적으로 연방정부나 Bank of Canada가 동원할 수 있는 카드가 거의 없다. 실질적인 책임은 주정부와 지방자치단체에게 있다. 가까운 장래에 시행해야 할 주택정책이 있다면, 그들이 제시해야 한다.

일반적으로, 주택 버블은 예측하기도 어렵고, 대책을 수립하는데 실수를 하기도 쉽다. 거품은 여러가지 복합적인 요인에 의해서 발생한다. 한가지 분명한 것은 부동산 수요가 많다는 것이다.

그러나 더 많은 요소가 필요하다. 상황을 더 나쁘게 만드는 확실한 요인중에 하나는 부동산 공급을 제한하는 것이다. 일반적으로, 주택공급은 단기적으로는 특별한 대책이 없다. 만약에 수요가 증가하면, 임대와 주택가격이 상승하는 것이다.

높은 가격은 장기적으로 공급을 늘리면, 주택가격이 내려갈 것이라는 신호를 보내는 것이다. 만약에, 공사가 빠르고 쉽게 진행된다면, 큰 가격변동은 없을 것이다. 경제학자들은 이런 상황이 된다면, 버블의 크기는 훨씬 작으면서 쉽게 소멸시킬 수 있다는 연구결과를 제시하고 있다. 그러나, 만약에 공사에 제약이 있으면서 비용이 많이 든다면, 가격은 더 높게 상승하면서 거품의 크기는 더 커질 것이다.

주택 구매자들은 미래 주택가격에 대한 기대치를 갖고 있는데, 이것은 주택건설이 얼마나 쉬운지에 달려있다. 건설이 어려운 곳에서 몰기지를 제공하는 사람들은 가격이 계속해서 오를 것으로 생각하고 있다. 그들은 가격이 계속해서 상승할 것이기 때문에 몰기지 금액이 많아도 견딜 수 있다고 믿는다.

건설이 쉬운 곳의 주택 구매자들은 큰 변화를 기대하지 않고 있으며, 주택건설이 어려운 지역과 동일한 몰기지에 대해서도 다른 반응을 보일 것이다.

거품이 터지면, 주택건설이 쉬운 지역보다는 어려운 지역의 주택 구입자가 결정을 내리는 것이 더 어렵다. 이것이 결국은 경기침체로 이어진다. 2008년과 2009년 미국에서 일어났던 것처럼 파산과 주택 압류가 이어지면서 심각한 경기침체로 이어질 수 있다.

Fraser Institute와 다른 기관에서도 언급한 것처럼, 주택공급에 영향을 주는 요인은 대체로 주정부와 지방자치단체가 관리한다. 이들이 주택을 건설할 수 있는 지역, 건축법과 관련한 세부적인 사항 등을 관리한다. 건설은 이런 것들이 얼마나 어렵고, 쉬운지에 따라서 결정된다. 이들이 가져오는 결과는 캐나다의 여러 대도시에서 다르게 나타나고 있다.

토지를 이용하는 것에 대한 규제(예: 상업지역을 주거지역으로 변경 또는 주거지역을 상업지역으로 변경)가 엄격한 지역일수록 주택의 재고 증가율이 낮은 편이다. 이것이 캐나다 (특히, 밴쿠버와 토론토)의 주택 거품을 야기시킨 주범이다.

다시 말하지만, 우리는 2000년대 후반에 미국에서 유사한 추세를 보았다. 규제가 심한 지역일수록 주택가격 상승이 높았다. 캘리포니아와 뉴욕이 대표적인 사례이다. 반면에, 일시적으로 어려움을 겪었던 텍사스와 같은 지역은 가장 가벼운 규제를 가진 지역이다.

만약에 주택경기 침체로 인해 캐나다의 미래 성장에 의문이 제기된다면, 주정부나 지방자치단체가 어떤 정책을 펼치고 있는지를 보기 바란다. 캐나다는 토지 사용에 대한 제한을 완화하는 것부터 시작해야 한다. 이것을 토론토와 밴쿠버의 주변지역에서 실시한다면, 큰 도움이 될 것이다.

퀘벡과 같이 건설에 규제가 엄격한 지역에서도 규제를 완화하면, 건설 비용을 낮추면서 주택 공급을 늘릴 수 있을 것이다. (Source: Free Press. Vincent Geloso is a senior fellow at the Fraser Institute.)